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養生養老專題研究

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  隨著我國老齡人口的逐步增多,老齡市場消費迅速發展,一方面是因為我國經濟發展到了一個新的水平,人均GDP 達到3000 美元以上,社會保障體系的逐步完善,使得老年人對老年住宅、老年保健、老年休閑等領域的消費熱情激增;另一方面,目前年齡在40—45歲的一批中年人也將在10年后步入老年,他們是目前社會的主流,有著較高的收入及教育水平,在未來十年老年人獨立居住的養生養老觀念將會形成,養生養老市場需求也將達到頂峰。


養生養老地產概念及定義


  按照世界聯合國健康組織的調查顯示:商業社會中的人群中有20%的人是患者、75%為亞健康人群、只有5%是健康人。不難想象,現代社會的快節奏生活和競爭壓力使得越來越多的人不堪重負,生態環境惡化和環境污染造成的疾病也在不斷威脅著人們的生存安全,全球有87%的都市人有生態移民的愿望。
 伴隨著人們物質生活水平的提高,養生地產所營造的健康人居理念,越發受到各界追捧。科學規范的市場引導,也使得以健康和養生為主題的地產開發形式逐漸走進了人們的視野并逐步崛起。
  所謂養生地產,就是憑借優越的生態景觀資源和氣候條件,在具備宜居條件的區域將養生、保健理念滲透在房地產開發中去,通過生態環境、建筑科學、服務設施和物業管理的資源整合,開發建設具有對身心健康有改善和促進意義的房地產開發形式,我們概括稱之養生地產。


 1、養生地產的市場需求;
  亞健康群體的高比例和社會老齡化的發展趨勢,使得中國社會在城市化推進過程中的住宅需求呈現多元化,養生地產已經被列為了住宅產業的稀缺產品。中國老年人口中已經到60歲及以上的人口15989萬人,約占全國總人口的12%,比上年上升了0.4個百分點。報告說,我國面臨嚴重的人口老齡化趨勢。中國符合世界衛生組織關于健康定義的人群只占總人口數的15%,與此同時,有15%的人處在疾病狀態中,剩下70%的人處在“亞健康”狀態。通俗地說,就是這70%的人通常沒有器官、組織、功能上的病癥和缺陷,但是自我感覺不適,疲勞乏力,反應遲鈍、活力降低、適應力下降,經常處在焦慮、煩亂、無聊、無助的狀態中,自覺活得很累。
  解決老年健康問題和亞健康的重要方式就是通過生態人居改善人體微循環,使得身心浸潤在完全生態的環境氛圍中,養生專家曾有過形象的比喻:人體就像一個彈簧17173,外部環境和工作勞累就是外力。長時間的緊張勞作和惡劣的環境使彈簧越來越緊繃,最終彈簧無法復原。所以,人的體力精力需要保持收支上的平衡,一段時間的緊張勞作,需要相當甚至更多的時間來調整,才能使機體恢復到正常狀態。人居環境的選擇至關重要,而擁有休閑、度假、養生三大主體功能的人居環境和住宅產品就成為了養生地產的重要組成。


  2、開發養生地產要遵循的原則;
 養生養老地產必須要選擇在適宜人居和生態景觀資源優質的土地和區域,濱海、濱江、濱河、濱湖、林地、山谷、濕地、種植園均可作為養生地產的選址要素作為參照;住宅建筑的科技運用一定要在通風、采光、環保方面加強創新,使得居住空間除了更具有科學性外,還要更加符合人體所對陽光、空氣、水分、視覺、感官的需求。服務設施要在滿足老齡化和亞健康群體的健康保健需求方面做出最具有人性化的設計和配置,如健身廣場、有氧運動設施、健身房、音樂房、氧吧、休養室等。而物業管理的服務標準也要在養生和保健內容設置上體現極強的人性化,如太極拳俱樂部、瑜伽館、溫泉洗浴館、養生藥膳餐廳、保健中心、心理咨詢中心等,既要滿足業主的養生消費還要創造性的將養生產業進行運營化,提高養生產業鏈的就業功能和創業功能,使得養生社區開發與養生產業完美結合,創造出養生地產獨特的產業運營優勢。


 3、養生地產的市場引導;
 養生地產,包含著養老地產、健康地產、旅游地產、度假地產的四重功能,在市場引導過程中應遵循循序漸進的導入原則,將人們被扭曲的社會價值觀、人生價值觀進行重新的梳理,再通過道教、歷史文化的引導將健康、保健、養生、長壽的理念灌輸給消費者,進而將養生地產的稀缺特性、投資保值特性、結合人生健康保健的重要性和社會圈層營銷體系進行整合宣導,就會在養生地產的市場推廣和消費引導中作出特色的營銷,專題的推介還會將一種全新的人生認識傳達給消費者,并在做地產運營的同時傳播著一種人生態度和價值取向。
  養生地產,是人居產品的理性回歸,也是對人生價值的全新認定;養生地產所倡導的環保、健康、低碳、養生、自然、和諧也迎合著這個時代發展的最終方向。



中國養生養老社區發展現狀

  近年來,隨著我國老齡化趨勢日益加快,養老產業在各地蓬勃發展,包括金融街、保利、遠洋地產等國內眾多一線品牌地產商的持續加入,養老產業已經從最初試水開始轉向房企的戰略布局。

養老問題成焦點

  隨著中國即將跨入老齡化社會,養老問題成為社會各界關注的焦點,2013年9月,媒體曾爆出北京第一社會福利院一張床位要等166年的消息,引發社會的廣泛關注。

  近日,30余家中外媒體組成的40余名記者團集體造訪,了解北京產業軟、硬件環境以及實際運營情況。其中,金融街老齡公寓與金融街老年頤養中心作為北京養老示范項目,成為來訪記者的關注焦點。金融街老齡公寓位于西城區長安街北側銅光胡同1號,建筑面積3000平方米,共有60余套房間,可提供102張床位,公寓內設有多功能廳、文化活動中心、閱覽室、醫務室、康復中心、心理咨詢室等綜合配套設施,同時配有700平米全科社區衛生服務站,確保老人能夠得到周到護理和及時救治,實現“嵌入式”醫養結合。

  金融街老年頤養中心位于抄手胡同56號,地處宣武門商業圈,建筑面積800平方米,可為周邊老人提供日間托管、居家上門、老年大學等服務。其中,日間照料包括為附近社區的老人提供看護、照料、助餐、康復、心理咨詢、助浴、中醫理療等服務;在居家養老服務方面,可以上門提供送餐、健康檢查、照料、助浴、護理、心理咨詢等各項專業服務。

  據了解,在國內以如此高的起點運營養老產業較為稀缺,這也是上述兩大物業吸引中外主流媒體關注的重要原因。

  據統計,2012年年底,北京市60歲及以上的戶籍老年人口已達262.9萬,占戶籍總人口的20.3%,預計2015年,北京市戶籍老年人口將達到320萬,占戶籍人口的23%以上—北京市已進入應對人口老齡化的關鍵時期。

  如何應對這一發展態勢?這是當日中外記者團最為關注的問題。對此,北京市民政局新聞發言人李紅兵表示,北京今后一段時間將嘗試由政府投資建設一批養老機構,交由企業、社會組織或者個人來經營。金融街老齡公寓與頤養中心就是“公建民營”的代表項目。據悉,老齡公寓與頤養中心的運營服務全部由惠眾養老服務中心提供,該中心是由北京政府機構和中精眾和健康產業集團(以下簡稱中精眾和)聯合培育發展的一家民辦非營利性組織。

房企加速布局養老

  此外,保利地產近日也發布了養老戰略,保利地產將以全產業鏈進入養老產業,打造由機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國式養老模式,健全覆蓋多層次養老需求的全面服務體系。未來十年在全國投資建設五十個專業介護養老機構。

  據悉,在保利地產養老戰略中,居家養老以物業服務為平臺,提供助餐、助浴、助潔、助急、助醫的五助定制服務。社區養老服務主要在社區規劃建設適老住宅和持有型老齡公寓。增設老人大學、活動中心,康體中心、日間照料中心四大基礎配套,打通社區與街道衛生、醫療、文體設施等功能銜接,發揮綜合效益,所有社區成立互助養老志愿團隊。在機構養老方面,保利成立了保利安平專業介護養老公司,以醫養結合為服務特色,提供專業介護養老,打造和熹會專業養老機構,在全國各省會城市建立和熹會專業養老機構。

  去年,遠洋地產首個養老產業項目,遠洋椿萱茂·凱健(亦莊)已經開始試營業,項目坐落于北京亦莊經濟技術開發區的遠洋天著高端別墅區內。

  近日,椿萱茂懷舊博物館舉行了開館儀式。椿萱茂總經理高鵬在開館儀式致辭時表示,椿萱茂為社會帶來全新的觀念顛覆。這種改變主要體現在三個方面:一是改變傳統行業觀念,養老機構應該在提供優質服務的同時,為老人打造一個快樂有尊嚴的享老環境;二是改變大多數中國老人不懂享受的消費觀,老人應該得到更好的生活享受,要為自己而活;第三,改變子女在贍養老人方面的傳統觀念,目前,居家養老占主流,然而隔代觀念和生活習慣各方面的各種差異,使子女贍養負擔越來越重。讓最專業的機構做最專業的事,是實現健康養老的大勢所趨。


養生養老地產的發展趨勢

  養生養老地產是業主用于養生、休閑、養老、度假的居所,不是業主的第一居所,而是第二以上居所。其主要功能是養生、休閑、度假、康體醫療、投資理財。養生養老地產不同于普通的房地 產開發,除了為業主提供優美的景觀資源、養生養老的各種高端配套外,更具備了高檔住宅的一些投資規律,比如投資門檻高、保值功能強、租賃的需求較旺盛等特點。養生地產的養生資源,一部分來源于開發商的設計,如項目品質、小區配套、人造景觀等,另一方面依賴于這處地產的“旅游資源稟賦”,即是否地處稀缺的生 態旅游資源。隨著中國經濟不斷發展以及人們對健康生活的追求,養生地產未來發展的前景非常樂觀。


趨勢一:“候鳥”式旅游養生

  隨著社會經濟的發展,生活水平的提高,人們的消費觀念逐漸從傳統轉向現代,從注重物質享受逐漸轉向要求更高的精神享受。更多人不再滿足于傳統的單調的養生方式,而是愿意選擇外出旅行,走向大自然,在“玩”中鍛煉身心,在“玩”中享受生活。“

  新鮮的空氣、充足的陽光、溫暖的氣候,良好的水質,這是養生的好地方。這些自然天賦是一個地方獨有的,是其他地方無法復制和模仿的。而隨著海陸空交通的便 利,越來越多的人到異地旅游,并為異地得天獨厚的自然環境和氣候所吸引,在異地置房養生,這形成了一種獨特的現象,這些在異地置房養生的人被形象的成為 “候鳥一族”。


趨勢二:養生地產樂活低碳化
   樂活(LOHAS:Lifestyles of Health and Sustainability)意為以健康及自給自足的形態過生活,強調“健康、可持續的生活方式”。“健康、快樂,環保、可持續”是樂活的核心理念。樂 活族吃健康的食品與有機蔬菜,穿天然材質棉麻衣物,騎自行車或步行,練瑜伽健身,聽心靈音樂,注重個人成長,通過消費和衣食住行的生活實踐,希望自己有活 力,追求健康的養生生活。
 低碳(low carbon)意指較低(更低)的溫室氣體(二氧化碳為主)排放。在地產業,將低碳理念嵌入到建筑設計中,通過使用一些新的材料或者運用更多的自然能源如 風力、電力等在整體上降低碳排放,打造全健康低碳養生宅邸。盡管在開始的使用上會有一些高的成本,但是從長遠來看,首先是降低了碳排放,能源消耗,同時給 業主帶來金錢上的節省以及健康的生活環境。
 從樂活低碳角度,為業主提供高品質、健康、舒適的生活狀態。


趨勢三:養生地產綠色休閑化
   休閑養生,通過輕松愉快、活潑多樣的活動,在美好的生活氣氛和高雅的情趣之中,探求和享受文化生活的活動。養花種草、觀鳥釣魚、養狗喂貓、飲酒品茶、化妝 美容、聊天對話、旅游交際、登山攀巖、舞拳弄棒、游藝耍斗、詩詞歌詠、琴棋書畫、收藏集郵等都是它涵蓋的對象。通過這些休息活動以獲得現實生活中個人的心 理滿足、精神愉悅、身體健康,達到養生的目的。
   綠色經濟作為焦點詞匯頻繁出現,越來越受到人們的關注。其與休閑養生相結合,倡導休閑、健康的生活,實踐著綠色養生、環保休閑的發展之路,形成了具有特色的綠色休閑養生理念。


趨勢四:中藥文化養生
   中醫養生的最大特色在于體現了“順應自然的天人合一的養生觀和健康自愈的養生法”。中醫的“辯證論養”的養生原則,“經絡學說”的整體觀念,“預防為主” 的主導思想,“簡便易行”的保健方法,都使它更貼近大眾。推拿按摩、針刺艾灸、熏蒸藥浴、導引氣功等則是調理人體,激發人體自我修復生理機能的重要養生技 法。
隨著人們中藥養生認知的不斷提高,養生的潛在市場正逐漸釋放。中藥材資源豐富、中藥文化底蘊深厚的地區,正在開發除中藥材以外的第二寶藏——中藥文化養生,并欲將其打造成當地的一張名片。在這之中,中藥企業則充當重要的角色。


養生養老社區七大服務體系

  養老住宅的土地成本、建筑成本、園林景觀成本配套設施等都可能略低于同地段的同類產型的產品,硬件投入中,唯有智能化系統的配置高于其它同類產品。但是,這種特定住宅與其它普通住宅的最大區別就在于其與眾不同的軟件投入,它獨有的細致入微的人文關懷絕對超過了最奢華的所謂豪宅的物業管理與服務,這才是養老住宅項目的最大的賣點。惟其如此,產品才能真正打動已經理智成熟的目標消費群體。


  因此,盡管產品的固定成本低于同地段的同類產品,但是,這種高附加值產品的價格定位,應該高于它們。因為客戶買到的不僅僅是一個住房,而是一種無微不至的呵護和關懷;購買的不僅僅是一個環境,而是一種無處不在的鄉情和親情,“房屋有價親情無價”是養老住宅項目的最貼切的廣告語。


  養生養老服務體系主要體現在一下幾個方面:


一、景區旅游服務體系

  養生養老度假區一般設立在風景優美的地方,這里有優越的自然文化環境,社區為客戶提供周邊景點優惠門票、導游講解服務、接送車服務、租售自行車、租售相機、登山休閑裝備以及景區智能卡等旅游游覽服務,使客戶享受自由便捷的休閑旅游服務。


二、康復療養服務

  度假區常常配備有綜合型醫院、中醫院、健康體檢中心等醫療機構,針對亞健康及患病人群的身體康復服務,為康復期病人以及慢性和長期患病的人們提供24小時護理照料,治療護理團隊在人員配置方面規定有專業的管理人員、具有一定職稱的專業醫生、注冊護士、有執照的護士、心理醫生、護工和其他人員。健全的醫療服務設施,為顧客提供自然康復的環境,使人的精神能夠自然放松,根據中華經典醫學康復方法,從SPA、瑜伽、藥膳等多個角度達到身體自身的平衡。


三、生態田園服務體系

  田園養生養老度假區是一個以養生養老服務為中心的綜合旅游度假區,它將為度假游客打造生態餐飲、原生態夯土住宿、旅游觀光、購物娛樂、商務活動、運動健身、菜園種植、瓜果采摘、農產品供應、農家住宿、等多種功能集于一身的全方位服務體系,體現生態田園和鄉村質樸的生活壞境,享受田園生活的寧靜與自在。


四、有氧運動服務

  生命在于運動,適宜的運動健身是一種比較科學的養生休閑方式,生態的山體地形是一個自然有趣的運動場,養生養老社區針對游客的生態有氧運動需求提供一系列的服務,如瑜伽、中華武術、BODYPOMP、專業SPA、形體訓練、棋牌、茶藝、器械等室內運動,同時也能提供籃球、網球、羽毛球、垂釣、跑步、山地自行車、滑雪、漂流、高爾夫等戶外運動,并為游客推薦專業的運動指導。


五、高端商務服務體系

  為游客提供組織會議、戶外拓展活動、宴會、聚會、商務交際平臺、高端會所等服務。


六、婚慶活動服務體系

  利用浪漫花田和香草養生資源打造婚慶基地、婚紗攝影、婚慶典禮、婚房設計、婚禮用品、木屋別墅、歐式風情體驗、貼身管家服務等。


七、親子娛樂教育服務體系

  針對“421”家庭模式,老人照看孩子的情況,設置親子樂園、兒童游樂城、幼兒園、小學、中學等教育機構,為孩子提供娛樂教育等服務。

  養生養老度假區是一個綜合的休閑體系,它可以匯聚一家三代人共同生活、休閑、娛樂、療養康復等,是具有便利交通與良好自然資源的特色養生養老度假區。


  我國正值養老項目開發熱潮,各企業紛紛試水養生養老地產,計 劃開發養老社區、養老公寓等產品。而養老地產在我國是新興事物,開發者雖然看到了其中的商機,但具體到落實層面往往會面臨許多實際問題,例如應當采用何種 方式進行開發建設,產品類型和建筑形式應怎樣選擇?

 

一下,為大家分享養老地產的5種投資模式、15種開發模式、3種運營模式、7種盈利模式。

一、投資模式(5種)

投資是涉入養老地產最重要的環節,決定需要資金量多少、投資回報期長短、投資所得收益高低、投資風險、所需要準備的資源及必須符合的規章監管等。不同資金規模的投資商應當依據自身資金量水平、資金運用風險及資產與負債間的匹配選擇最為適宜的投資模式,也可以選擇復合式投資模式,分散風險。

1全資自籌模式。


全資自籌模式主要指一些資金實力雄厚的大型公司通過自身現有資金或通過其他途徑融資擴大自有資金后進行養老地產投資開發。采用全資模式最大的優點在于最具可控性,可以完全按照預先規劃的目標制定投資計劃并實施,完全將預期想法付諸實踐,不必擔心與合資方出現決策與管理上的矛盾;二則是可以獲得全部投資收益。全資模式也有缺點,最大問題在于投資量過大,風險難于控制。

2合作投資模式。

合作模式指投資商與其他機構合作共同開發養老地產項目,如壽險公司、房地產公司、醫療護理機構等。

合作方式可以是業務上的合作,如中國人壽與中冶置業的合作協議;也可以是股權方面的合作,如保險公司與地產開發商成立新的養老置業股份公司,或者保險公司入股房地產公司。保險公司比房地產商更具有融資運作能力,可以提供長期資金支持和風險管控、咨詢,房地產開發商則可以提供開發經驗、養老地產規劃與技術管理甚至土地,投資收益由雙方按照投資比例分配。

醫療護理機構也是優質合作對象。醫療護理機構通過多年經營與發展,對老年客戶接觸深入,了解其市場期望與需求,市場口碑良好,積累了大量忠誠客戶,這些資源形成了有效市場定位,更重要的醫療護理條件是養老核心競爭力之一。

合作模式也有缺陷,合作雙方存在利益博弈,在合作過程中雙方可能為追逐私利而做出有損對方利益實的行為,在決策與管理上也難免溝通不暢。

3REITs模式。

REITs(Real Estate Investment Trusts)也稱房地產投資信托基金,投資者將資金匯集到房地產投資信托基金公司處并得到其發行的收益憑證作為證明,房地產投資信托基金公司利用專業投資技能進行經營,投資方向集中于帶來穩定租金收入的房地產項目、房地產貸款、購買抵押貸款或者抵押貸款支持證券(MBs),所得收益將按投資比例分配。

REITs模式的特點有:收益長期穩定、流動性良好、投資風險低、REITs模式可以享受稅收優惠、REITs模式投資簡單,運營制度透明。

REITs模式本質上是一種資金集合,對于中小公司來說,資本量不大也可以參與投資。在美國,REITs模式的資產構成及收益來源都簡單清晰,公司型或契約型REITs也都有嚴格的運營規章及法規,作為上市流通的證券產品,其在市場準入、運營章程、高管任職資格、利潤分配、監督管理、會計審計、公開信息披露等方面都有嚴格的法律標準,投資信息獲得也十分便利,也適宜對養老地產業并不熟悉的機構投資。

4信托投資模式。

信托投資模式指一家或多家投資機構集合資金以建立信托的方式交給信托公司,并規定投資方向為養老地產。由于信托公司近年來在我國發展日加成熟,規模也不斷擴大,信托投資模式操作性較強。

首先,投資商將集合資金交給信托公司,簽訂信托合同。根據信托投資方向可以分為證券投資信托、組合投資信托和房地產投資信托。其次,信托公司根據信托合同約定,將投資資金放貸給指定養老地產項目,或以信托資金直接新建或參股一家養老地產公司,或購買養老地產公司發行的債券(證券投資信托),并取得相關利息、股息、資本利得等回報。最后,在一定期限內,信托公司按照合同約定將投資回報分配給投資者,或解散信托。

5BOT模式。

指Build-Operate-Transfer(建設-經營-轉讓)。近年來,BOT及其衍生模式日漸成為流行的投資與建設方式,主要被一些發展中國家用來進行基礎設施建設。

2012年7月民政部發布關于鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域實施意見,以采取政府補助、購買服務、協調指導、評估認證等方式,鼓勵各類民間資本進入居家養老服務領域。民間資本可以利用政策支持,憑借養老事業的準公共產品性質及巨大的市場需求,采用BOT模式進入養老地產及服務領域。建立社會福利性較強的養老院,一方面在政策支持特許經營下能夠獲得利潤,另一方面提高了中低端養老水平,獲得良好的社會收益及溢出效應。

二、養老建設的15種開發模式

第一類:與社區共同建設

在目前國內的養老地產項目中,較為常見的一類開發形式是建設養老社區,或依托社區建設各類養老居住產品。例如專門建設大型養老社區,在普通社區中配建養老組團或養老公寓等。具體來講,可分為以下4種模式:

模式1:專門建設綜合型養老社區

綜合型養老社區是指為老年人提供的,包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區。社區中除了有為老人提供的居住建筑之外,還會有老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。其開發主體可以是多種多樣的,既可以是民營企業,也可以是由政府投資進行建設。

綜合型養老社區的規劃設計應考慮老人在居住過程中會不斷老化這一因素——老人最初入住時可能身體較為健康,但隨著年齡的增長,老人會逐漸產生護理需求。因此在開發建設時,應充分考慮這些因素,設計出相應形式的居住產品,以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。例如當老人健康自理時,可以居住在一般的養 老住宅中;當需要較為全面的護理時,可以選擇入住護理型養老公寓或養老設施(圖1)。

通常來講,由于城市土地資源緊張,一些較大規模的養老社區會選在城市近郊或郊外。此時可以選擇低密度的開發形式,實現與郊外的環境協調。在規劃設計時,應注意將不同類型的居住產品合理分區,保證各自的獨立性,避免相互干擾。開發大規模綜合型養老社區時,可考慮分期建設,例如先建設自理型養老住宅和部分服務設施,預留出一定的發展用地,等到一段時期后,再建設護理型養老公寓及相應的配套設施等等。

圖1 綜合型養老社區中應包括多種類型的養老居住產品,以及相應的配套服務設施

圖2 大規模的養老社區可考慮分期建設

模式2:新建大型社區的同時開發養老組團

一些房地產開發企業在開發大型居住區樓盤時,會考慮劃分出一部分區域專門建設養老組團。這種開發模式有利于帶動企業轉向新的客戶群,走產品差異化路線。養老組團與社區其他組團能夠共享配套服務資源,降低配套設施的建設量。

開發時一方面應注意將老年人的比例控制在適當的范圍內,不宜過少也不宜過多;另一方面要控制養老組團的規模,盡量劃分為一個個小型居住組團,以營造社區的歸屬感。

以廣東惠州某項目為例,其總用地面積約2萬畝,總建筑面積720萬平方米,開發商從中劃出150畝地進行養老社區建設,計劃建設約18萬平方米的養老住宅產品。從規劃布局來看,養老社區靠近整體項目的中心商業服務設施布置,方便老人到達和使用(圖3)。養老住宅樓棟在規劃布局時形成多個小型居住組團,分別針對自理老人和半自理老人,其中半護理組團靠近醫院和康復中心,并設置連廊連接,以滿足老人就近醫療的需求。

圖3養老住宅靠近中心商業區布置,建設比例控制在一定范圍內

模式3:普通社區中配建各類養老產品

據調研,許多六七十歲、身體較為健康的老人都會輔助子女照顧下一代,老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習慣差異而產生矛盾,老人和子女更愿意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區中配建一些養老居住產品,可滿足老人與子女在同一社區就近居住的需求(圖4)。這種“全齡社區”的居住理念能夠較好的符合我國現階段國情,將會是較受歡迎的一種養老居住模式。

圖4 普通社區中可配建的老年住宅和公寓示意圖

普通社區中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅,或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅,其中一套為老人居住,另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設計,例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。設計時應注意根據住戶的購買力來控制套型總面積,特別是老年住宅的套型面積不宜過大,建議以50~60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。

普通社區中還可以配建養老公寓,其經營方式大致可分為出租或出售兩種。養老公寓通常為社區中專門的樓棟,其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。在規劃設計時,建議將養老公寓靠近小區出入口或社區邊沿布置,一方面人員、車輛(例如救護車)出入近便,另一方面養老公寓底層可設置對外商業或公共設施,兼顧對外經營,同時也便于對養老公寓進行單獨管理。

模式4:成熟社區周邊插建多功能老年服務設施

據資料顯示,一些城市存在城區老人就近入住養老機構困難的情況。以北京市為例,城六區老年人口總量和比例均高于遠郊區縣,老齡化程度嚴重,但城六區的養老床位數量卻低于遠郊區縣,由此可見城區對于養老設施的需求是十分迫切的。這些社區往往年代較久,周邊配套設施成熟,具有良好的區位條件,然而社區周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個社區之間插建養老設施將會是一種較為有效的開發模式。開發者可考慮利用零散地塊新建,或通過對既有建筑(如舊的診療所、賓館)的改建等方式進行建設。這種開發模式投資相對較少,易于復制和實現連鎖經營。

此類老年服務設施可為小規模、多功能、綜合型的設施,其服務范圍往往輻射周邊多個社區,因此具體的功能可根據周邊的社區需求進行確定。通常來講,除了含有一定的居住功能外,還宜配置老年日托中心、社區醫療站、公共餐廳、小超市等,并考慮為社區老人提供上門護理、送餐、洗浴等服務(圖5)。

圖5 日本小規模多功能老年服務設施的常見功能示意圖

第二類:與相關設施并設

養老地產項目除了依托社區共同建設外,還可以與一些其他設施結合,共同進行建設,例如與醫療機構、商業設施或其他福利設施設置在一起。此類開發模式能夠充分發揮各方資源優勢,使養老產品和相關設施實現互惠互利。常見的開發模式有以下幾種:

模式5:與醫療機構結合,就近設置養老設施

目前國內一些養老機構希望與醫療機構建立合作關系,使養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設。這種“醫養結合”模式的特點在于,能夠將優質的醫療資源引入養老項目,從而提升項目的核心競爭力,使老人感到居住在其中較有安全保障。

與此同時,還有一些醫院直接劃分出部分閑置床位用于開辦養老院,這樣既能夠提高醫療資源的使用效率,又能夠滿足一些護理程度較重、普通養老機構無法收養的老人的 養老居住需求。

以日本六甲老年公寓為例,開發企業將老年公寓與建立了合作關系的醫療機構鄰近設置在一起(圖6),當老人遇到突發疾病時,醫療機構可以做出迅速反應,令入住其中的老年人感到十分安心。

圖6 日本六甲老年公寓與醫療機構建立合作關系,鄰近設置在一起

模式6:養老設施與幼兒園并設

養老設施與幼兒園共同設置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理,又能夠將養老設施與幼兒園進行統一建設和管理,節約建造和人力成本。從規劃角度來看,幼兒園在居住區中的配置密度與老年日托設施較為類似,若將這類養老機構與幼兒園設置在一起,則能實現與社區的緊密結合,從而較好滿足社區養老的服務需求。

在日本,老年設施與幼兒園共同設置的情況比較常見,其設計形式可以是在同一棟建筑內的不同樓層,或是分別設在不同樓棟,共用庭院及室外活動場地。以日本幸朋苑老人院為例,其建筑首層設置了一所幼兒園(圖7)。老人平日可以與兒童共同開展做手工、唱歌等活動。老人在二層的室外平臺休息時,也可以看到兒童在庭院里玩耍、嬉戲。這種設計方式對于消除老年人的孤獨感很有幫助。

隨著我國的人口結構向高齡化、少子化逐漸發展,一些幼兒園或小學在未來很可能出現空置,將這些建筑部分改造為養老設施的情況將會逐漸多起來(見模式15)。

圖7 日本幸朋苑老人院與幼兒園共同設置在一起

模式7:與教育設施結合,建設養老公寓

與大學等教育設施相結合的養老社區也是很受歡迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續學習、發揮余熱。養老社區、老年公寓若能靠近大學設置,并讓老人享受一部分教育資源,則會與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養老項目吸引高知老年群體的亮點,從而促進銷售。

美國拉薩爾村養老社區就將老年公寓建在一所大學的旁邊,老人可以參與大學課程的學習,并利用大學的公共設施(如圖書館)。在這里入住的老人都具有高中以上知識水平,他們希望能夠獲得終身學習的機會,使自己的人生更加充實。由此可以看出,養老地產項目的開發不僅在于硬件設施等物質條件的營造,還應從老人的精神和價值需求方面進行考慮,使老人能夠“老有所學”、“老有所為”,實現自我價值。

第三類:與旅游或商業地產結合

養老地產與旅游、商業地產共同開發,也是較為常見的一種形式。

模式8:在旅游風景區中開發養老居住產品

養老地產與旅游、休閑、養生產業相結合是較為合適的一種模式。目前市場上已經有一些開發商嘗試在開發旅游地產的同時,加入養老養生、康復保健、長壽文化等理念。這類養老項目一般會選在具有較好的風景資源或特色文化資源的地區,例如海南、廣西、云南等地。

此類項目的用地規模往往較大,各類居住產品、服務設施容易較為分散,因此在規劃設計時,應將養老居住產品相應地集中布置,并注意就近設置配套服務設施,節省服務 管理的人力,避免出現交通路線過長、服務不到位或老人出行不便等問題。

一些與風景資源結合的項目中,老人可能僅在一年里的某個季節或時段來此居住,或者與家人、同伴前來短暫度假。在設計時應注意對養老居住產品的創新,例如設計新型的養老公寓(圖8),既能適合單人、多人入住,又能滿足舉家外出度假、老人長期療養的需求,還可以供老人與多位子女聚會慶祝、老人與多位朋友結伴度假等。同時,養老公寓的居室還可轉變為賓館客房,供公司集體開會、培訓使用。這種適應性強、靈活可變的產品形式有利于開發管理者實現多種經營。

圖8 結伴式養老公寓標準層平面圖

模式9:與商業地產結合,開發老年公寓

圖9 日本東京豊州老年公寓建筑剖面功能示意圖

在城市中心區等繁華地段進行商業地產開發時,搭配建設老年公寓,也是一種較為新穎的模式。對于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言,他們希望能享受城區中便利的商業、休閑配套資源,而當他們需要護理時,往往更不愿放棄城區的優質醫療資源。特別是一些高端養老客戶群,他們具備相應的經濟實力在城市中心區養老、消費。若能在較為繁華的地段建設高端養老公寓,則能滿足這些老年人的居住需求。

由于城區內的土地價格較高,開發者通常會選擇較為集約的開發模式,例如將老年公寓與普通住宅共同結合在一棟高層建筑中。以日本東京的豊州老年公寓為例,其選址位于東京灣畔的一處新興高檔生活區內,周邊1公里范圍內配有大型綜合購物中心、醫院、公園、大學等配套設施。老年公寓采取復合居住模式,同一棟樓內集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三種居住產品(圖9),使出租對象多樣化,從而降低運營風險。設計時需要注意為不同的居住人群配置獨立的出入口,以便單獨管理。

第四類:與國際品牌接軌

這類開發模式指與國際養老專業品牌接軌,引入外資或運營管理團隊,共同開發養老產品。常見的有以下兩種模式:

模式10——引入外資,建世界型連鎖老年設施

目前一些國際養老機構或投資企業試圖開拓中國市場,建設連鎖型老年設施,以緩解其國內的養老壓力。例如歐洲一些國家的養老服務成本非常高,他們希望能在勞動力相對低廉的國家拓展市場,選擇地域和氣候條件較好的地區建立養老設施,讓老人在比較健康的年齡段到這里養老。對于我國而言,能夠借此機會引入外資,并學習國外先進的護理、管理經驗,同時也能在一定程度上促進就業、帶動消費。

模式11——與國際知名養老品牌共同開發,引進管理模式

圖10 美國養老社區在規劃時對于朝向的限制要求較少,與我國國情不太相同

最近的養老地產開發熱潮促使很多開發商、投資者或政府人員都到國外參觀考察,從中看到了很多先進的管理模式,并希望能夠將其在國內推行和實現,例如引進國外老年運營管理團隊,或與國外知名養老品牌共同開發等。這種模式有一定的可行性,但要注意將其“本土化”。雖然美國、歐洲、日本等發達國家的養老產業發展較為成熟,但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習慣、經濟條件和思維方式與國外老人有很大差別,直接照搬國外的模式可能難以順利“落地”,需要適當轉化。

例如我國老年人的居住習慣更加重視房間朝向和節能,他們比較喜歡南向,喜歡陽光和自然通風,重視節約用電,不習慣長時間使用空調。諸如這些因素都會對養老項目的規劃形式、建筑設計、運營管理模式產生影響(圖10)。如果對我國國情不夠了解,直接“生搬硬套”,就容易產生很多問題。

第五類:以其他方式轉型

除上述幾類開發模式之外,當前市場上還出現了很多其他形式。具體說來,有以下幾種:

模式12——與保險業結合,利用險資投資養老地產

目前保險資金介入養老地產的情況已經開始出現。從險資的特征來看,由于其資金規模較大,回報要求低而周期又長,相比來說更為適合投資養老地產,也有利于養老地產的靈活經營。未來保險業可能會成為養老產業重要的投資主體之一。

模式13——與護理服務業結合,將原有優勢注入養老地產

在對日本養老產業的研究中發現,一些企業從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始,逐步向養老地產方向轉型,并最終獲得成功。這些企業最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。

模式14——利用自身獨特資源轉型開發養老地產

在我們所接觸到的項目中,曾碰到過酒店管理公司希望轉向投資養老地產的情況。這類公司具有自身獨特的資源優勢,一方面酒店的服務管理形式與養老設施有相通之處,很多經驗都能夠應用于養老設施的管理服務中,另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養老公寓,或在酒店中提供養老服務等。

模式15——將舊的國有資產盤活,改造為老年設施

可將一些閑置的國有資產盤活,改造為老年設施,例如城里的舊醫院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業用房等。這些國有資產所在區位較好,在城市中的分布相對均勻,比較適合進行改建(圖11)。隨著我國的人口結構逐漸向高齡化、少子化發展,幼兒園或小學很有可能空置下來,將這些建筑部分改造為老年公寓的情況將會逐漸多起來。

這種開發模式的重點在于,需要選擇便于進行適老化改造的建筑。例如注意建筑的開間尺寸、走廊寬度、門洞大小等能否滿足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常采用框架式結構的建筑可改造性較強,內部墻體移位相對靈活,更有利于進行改建。

圖11 利用舊有房產改建而成的養老設施:北京石景山區首鋼老年福敬老院

三、運營模式(3種)

養老地產的運營模式主要指當養老地產建成后,如何進行產品銷售、整體管理、日常經營、考核運轉等。

在美國,養老地產開發采用的是開發商、投資高與運營商互相分離模式。這一模式的核心是開發利潤、租金收入、經營管理收益和資產升值收益的分離與投資風險、經營風險、市場風險的分拆。開發商通過快速銷售地產商品給投資商或運營商迅速收回成本,收益不高但資金回籠快;投資機構通過資產買賣獲得高收益,同時也承擔相應財務風險;運營商通過少量資產以杠桿方式擴大經營,獲得較高現金回報并承擔著市場與經營風險。

根據是否參與建設與運營環節,運營模式分為三種類型:只建設不運營模式,不建設只運營模式及既建設又運營模式。這三種模式及其優劣比較,如表2。

四、盈利模式(7種)

盈利模式是在給定業務系統中各價值鏈所有權和價值鏈結構已確定的前提下企業利益相關者之間利益分配格局中企業利益的表現;簡單的說,盈利模式就是企業賺錢的渠道,通過怎樣的模式和渠道來賺錢。

那么養老地產如何賺錢?

賺土地的錢——在城市遠郊低價拿地開發養老養生項目,隨著土地價值提升進而獲得土地溢價收益。這部分是最容易、也是開發商最想賺到的錢。

賺服務的錢——養老人群處于身心衰退期,就有消費的需求,所以開發商在護理方面、服務方面供應品種豐富,就有賺錢的機會。

賺設施的錢——為老年人配置會所及其他服務設施,為老人提供消費場所,通過配套設施獲取收益。服務和設施是養老地產的核心,但這一部分是目前國內項目的短板,未來需要開發商進一步加強。

賺人群的錢——當一個社區成熟之后,會形成老年人群的文化、社交集聚的圈層效應,從而有利于提升地產價值。

賺量身定做的錢——細分市場、研究老年人的活動規律,進行有針對性的設置,即量身定做,形成一套成熟服務體系、管理體系,從而提升價值。從精神層面和量身定做提升價值需要開發商進行長時間的探索,才有可能實現。

目前國內養老地產的盈利來源重點體現在對客戶定位、土地獲取、政策優惠補貼、金融結合、專業服務能力等關鍵要素處理的差別上,由此形成各具內涵的盈利模式。具體可分為以下7種:

1銷售模式——出售產權


銷售住宅快速盈利。與傳統的出售產權房方式基本一致,以老年住宅概念,出售房屋產權為主,區域級別配套并舉。通過出售適老化住宅產品快速回籠資金,是目前較為普遍的一種盈利方式。

優勢:采用這種模式資金回籠快,模式復制成本低,風險小。劣勢:無法享受物業持有帶來的增值收益,也意味著開發商放棄了養老產業鏈上居住以外的其他衍生價值。

2持有模式——只租不售

開發商沒有選擇出售物業,而是持有并長期租賃。開發商擔任起運營商角色,設立一定的入住門檻,然后采取按月收取服務費的形式運作項目。

優勢:有利于后期運營的持續收入。劣勢:對資金要求高,投資回收期較長,此外對開發商的運營管理有較高要求。

3銷售+持有模式——租售并舉

這種模式可以通過物業產權銷售實現資金快速回籠,降低資金成本和壓力,用于經營性物業的建設,同時經營性物業與配套設施又提升了可售物業的市場價值,使整個項目實現內部平衡和良性循環。這種模式是持有型不動產開發的重要策略,為國內大部分養老地產開發商所接受,對于資金實力有限的傳統開發商比較合適,適用于普通養老公寓和大型混合式養老社區的開發。

優勢:這種模式可以緩解開發商的資金壓力,也可以避免后期運營服務中出現的問題,解決資本投入與后期盈利的問題。案例:業內公認的比較成功的案例如北京太陽城、上海親和源。

4會員制模式。

會員制模式是指投資運營商銷售會員資格,并為會員提供全方位、多層次的養老服務,通過收取會員費和服務費實現盈利。

這種模式以運營商持有物業為基礎,以提供養老服務為核心,規避了產權銷售的后期管理難和物業租賃的回收周期長的難題,是養老地產業盈利模式的重要創新。但是由于其存在變相銷售產權和會員費過高的問題,目前仍然存在爭議。目前國內采用這種模式運營最為成功的為上海親和源養老社區。

5逆抵押貸款購房。

即老年人退休以后,從開發商處購買一套老年公寓,然后與開發商簽定合同,每月由開發商支付給老人一定數量的生活費,直到老人去世,開發商返還剩余本金,住房歸開發商所有。

6轉讓使用權模式。

在項目存在不能進行產權分割銷售的實際條件下,堅持買賣不破租賃原則,采取轉讓固定年限使用權的盈利模式,這也是資金快速回籠和項目運營的理想模式。

7分散租賃模式。

采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式,租期一般比較分散,有長有短,在這種模式下,一般是由開發商與專門的經營公司或物業公司合作開發,將既得利潤作為按股分紅的盈利模式。

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